CITYLEX AVOCATS : droit de l’urbanisme/préemption/expropriation à Guyancourt

Grâce à notre équipe expérimentée en droit public et droit administratif, avec le cabinet CITYLEX AVOCATS, nous sommes proches de nos clients dans les Yvelines, à Saint-Quentin-en-Yvelines, forts de nos 2 cabinets situés à Guyancourt et à Versailles.

Nous intervenons en Île-de-France et en province selon les types d’affaires, dans l’ensemble de la France (Tribunal administratif de Versailles, de Cergy-Pontoise, Melun, Paris, Rouen, Orléans…).

Nos prestations s’adressent à tout public au sein de la communauté d’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines.

Droit de l’urbanisme et droit de l’environnement à Saint-Quentin-en-Yvelines

En pratique, le droit de l’urbanisme se décline principalement dans les domaines suivants :

  • permis de construire, déclaration de travaux,
  • les documents d’urbanisme,
  • gestion foncier : préemptions et procédures d’expropriation,
  • fiscalité de l’urbanisme,
  • infractions pénales de l’urbanisme.

Le cabinet CITYLEX présent en Île-de-France intervient à vos côtés pendant toute la procédure d’élaboration, de révision ou de modification d’un document d’urbanisme (PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU), PLANS LOCAUX D’URBANISMES INTERCOMMUNAUX (PLUI)- carte communale, SCOT).

Il peut vous conseiller lors du dépôt d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, ou permis d’aménager) afin de sécuriser juridiquement votre projet.

Il pourra notamment réaliser un audit de votre demande de permis ou d’autorisation de construire, afin de sécuriser sur le plan juridique ce dernier, en apportant le cas échéant, des ajustements et modifications.

À cette fin, un certificat d’urbanisme opérationnel pourra être sollicité.

Il pourra s’agir de travaux mineurs ne nécessitant qu’une déclaration préalable (clôture, modification de l’aspect extérieur de la construction, etc.), d’un permis de construire une maison individuelle à usage d’habitation ou d’un projet de plus grande ampleur portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier ou d’un lotissement.

En cas de difficultés rencontrées avec l’administration, le cabinet pourra vous assister dans vos échanges avec la collectivité et, si nécessaire, former un recours administratif ou gracieux pour obtenir la révision d’une décision de refus injustifiée. Il pourra également vous assister pour former une nouvelle demande.

Les avocats du cabinet CITYLEX AVOCATS peuvent à ce titre vous assister dans le cadre de l’obtention ou la contestation d’un grand nombre d’autorisations de construire ou d’urbanisme (certificat d’urbanisme, division parcellaire, procédure de bornage, déclaration préalable, permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager).

Le cabinet s’assurera également de la régularité de l’autorisation délivrée ainsi que de la faisabilité du projet notamment en cas d’évolution de ce dernier et que l’obtention d’une nouvelle autorisation de construire apparaît nécessaire (notamment un permis de construire modificatif).

Le cabinet intervient aussi dans le contentieux pénal de l’urbanisme (infractions aux règlements, constructions sans autorisation, démolitions, nuisances) et dans le contentieux civil, car les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers (assignation TGI pour obtenir l’indemnisation des préjudices liés à une construction légale : perte de vue, perte d’ensoleillement).

Notre cabinet d’avocats, qui est situé en plein cœur du Barreau de Versailles et d’Évry, est à proximité directe des juridictions compétentes (Tribunal administratif de Versailles et Cour administrative d’appel de Versailles).

Les droits de préemption et de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Il n’existe pas un mais plusieurs droits de préemption. Il s’agit notamment :

  • du droit de préemption urbain (DPU),
  • du droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD),
  • du droit de préemption au sein des espaces naturels sensibles (ENS),
  • du droit de préemption dont disposent les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) et chambres d’agriculture et qui porte sur les biens à vocation agricole,
  • du droit de priorité à l’égard des biens de l’État,
  • et du droit de préemption sur les fonds de commerces et baux commerciaux.

Le vendeur et l’acquéreur évincé disposent de plusieurs moyens d’action. Des recours gracieux et contentieux sont possibles. Les recours gracieux tendent à demander à l’administration de revenir sur sa décision.

Ils peuvent tout d’abord contester devant la juridiction administrative le bien-fondé même de la procédure de préemption. En effet, une telle procédure ne peut être engagée que dans un but d’intérêt général.

Devant la juridiction judiciaire et le juge de l’expropriation, le vendeur pourra tenter d’obtenir une révision et réévaluation du prix de la préemption.

Une action est également possible si l’administration n’exécute pas les travaux qui ont motivé et justifié la procédure de préemption dans un certain délai ou si elle réalise une autre opération.

L’expropriation pour cause d’utilité publique : atteinte légale au droit de propriété

L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales…) de contraindre un particulier ou une personne morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d’une indemnité.

Cette procédure contribue notamment à la réalisation d’ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d’assainissement…) et d’aménagements urbains dans des conditions strictement définies.

Deux phases existent et, à chaque phase, vous pouvez défendre vos intérêts patrimoniaux et financiers.

La 1re, administrative, comporte la constitution d’un dossier d’enquête publique et d’une notice explicative qui auront pour but de fixer l’objet de l’opération et les raisons pour lesquelles ce dernier a été retenu.

Il convient d’ajouter à ces documents le dossier d’enquête parcellaire.

Si cette phase est favorable, elle donnera lieu à un arrêté de déclaration d’utilité publique.

Autrement dit, l’État reconnaît au projet d’expropriation une utilité publique, préalable indispensable à toute expropriation. Un arrêté de cessibilité est également émis. Il fixe avec précision les parcelles et biens qui pourront faire l’objet d’une expropriation et donc d’un transfert de propriété.

La contestation de cette phase est possible par le biais de recours gracieux ou contentieux. Les juridictions administratives sont compétentes en cette matière.

La 2nde phase porte sur le prix de l’expropriation. La juridiction judiciaire est alors compétente et plus précisément le juge de l’expropriation.

On tend ici encore à faire réviser le prix fixé par l’administration.

Le cabinet CITYLEX AVOCATS, avocat au Barreau de Versailles, pourra vous assister à chaque stade des procédures de préemption et d’expropriation. Il s’agira notamment d’une assistance lors d’une négociation avec la personne publique ou pour la rédaction d’un recours gracieux.

Il pourra également vous représenter devant les juridictions administratives (notamment Tribunal et Cour administrative d’appel de Lyon) ou judiciaires (juge expropriation) afin de mettre un terme à la procédure ou de garantir une juste indemnisation des biens et immeubles objets de la préemption ou expropriation.